자주 묻는 질문

등기부등본은 어디서 발급받나요?

대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 온라인 발급이 가능해요. 1건당 700원(열람) 또는 1,000원(발급)이고, 가까운 등기소나 무인발급기에서도 발급받을 수 있어요. 중개인이 출력해준 것은 조작 가능성이 있으니 반드시 직접 발급하세요. 계약일과 잔금일 두 번 모두 확인하는 게 원칙입니다.

집주인의 세금 체납 여부를 어떻게 확인하나요?

2023년 4월부터 보증금 1,000만원 초과 임대차계약을 체결한 임차인은 임대인 동의 없이 국세·지방세 체납 여부를 조회할 수 있어요. 국세는 가까운 세무서 방문(국세징수법 제109조의2), 지방세는 위택스(wetax.go.kr) 또는 시군구청 방문(지방세징수법 제6조의2)으로 확인하세요. 반드시 입주 전에 확인해야 해요. 입주 후에는 동의 없이 열람할 수 없어요.

전세가율 80%가 왜 위험 기준이 되나요?

집이 경매로 넘어갈 경우 낙찰가는 시세의 70~80% 수준인 경우가 많아요. 전세보증금이 집값의 80%를 초과하면 경매 낙찰금으로 보증금 전액을 돌려받기 어려울 수 있어요. 전세가율 80% 이상인 물건은 깡통전세 위험이 높다고 봐요.

계약금을 중개인 계좌로 보내도 되나요?

절대 안 돼요. 계약금과 잔금은 반드시 등기부등본에 기재된 소유자(임대인) 본인 명의 계좌로만 송금해야 해요. 중개인 계좌나 제3자 계좌로 송금하면 피해를 입었을 때 법적 보호를 받기 어려워요.

신탁 등기된 부동산은 어떻게 알아보나요?

등기부등본 갑구에 '신탁'이라고 기재돼 있으면 신탁 부동산이에요. 신탁 등기된 집은 수탁자(신탁회사)의 동의 없이 임대인(위탁자)이 계약하면 계약 자체가 무효가 될 수 있어요. 계약 전에 반드시 신탁회사로부터 신탁동의서를 받아야 해요.

선순위 근저당이 있는 집을 전세 계약해도 되나요?

(근저당 채권최고액 ÷ 1.2) + 전세보증금이 집값의 70% 이하면 상대적으로 안전해요. 이 합산이 70~80%를 초과하면 경매 시 보증금 전액 회수가 어려울 수 있어요. 근저당이 있는 집은 전세보증보험 가입도 제한될 수 있으니 반드시 사전 확인이 필요해요.

반전세(보증부 월세)도 전세보증보험에 가입할 수 있나요?

가능해요. HUG·HF·SGI 모두 보증부 월세에 대해서도 보증보험 가입이 돼요. 보증금 한도 기준이 동일하게 적용되며, 전세와 동일하게 전입신고 및 확정일자가 필수예요.

전입신고는 언제 해야 하나요?

잔금 납부 당일 바로 처리하는 게 원칙이에요. 법적으로는 이사 후 14일 이내면 과태료가 없지만, 전입신고 다음 날 0시부터 대항력이 생기기 때문에 하루라도 늦으면 그 사이 설정된 근저당에 대항할 수 없어요. 정부24(gov.kr)에서 온라인으로도 처리할 수 있어요.

확정일자와 전입신고의 차이는 뭔가요?

전입신고는 '대항력'을 얻기 위한 절차로, 집이 경매에 넘어가도 계속 거주할 권리예요. 확정일자는 '우선변제권'을 얻기 위한 것으로, 경매 낙찰금에서 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 권리예요. 두 가지 모두 잔금 당일 주민센터에서 함께 처리하세요.

전세보증보험에 가입하면 100% 보증금을 돌려받을 수 있나요?

전입신고·확정일자 조건과 가입 한도(수도권 7억, 지방 5억)를 충족하면 집주인이 보증금을 안 줄 경우 HUG·HF·SGI가 대신 지급해줘요. 전세가율이 너무 높거나 위반건축물이면 가입이 거절될 수 있으니 계약 전에 가입 가능 여부를 먼저 확인하는 게 좋아요.

임대차 신고를 안 하면 과태료가 얼마인가요?

2025년 6월 1일부터 미신고 시 과태료가 부과돼요. 보증금 6,000만원 초과 또는 월세 30만원 초과 계약은 계약일로부터 30일 이내 신고 의무가 있어요. 위반 시 최대 100만원의 과태료가 부과돼요(주택임대차보호법 제6조의4).

계약갱신청구권이란 무엇인가요?

주택임대차보호법 제6조의3에 따라 임차인은 2년 계약 만료 시 1회에 한해 2년 연장을 요구할 수 있어요(2020년 7월 31일 시행). 임대인은 실거주, 2개월 이상 임대료 연체 등 정당한 사유 없이 거절할 수 없어요. 갱신 시 임대료는 직전 계약 대비 최대 5%까지만 올릴 수 있어요. 행사 시기는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지예요.

묵시적 갱신이 됐는데 갑자기 이사가야 한다면?

묵시적 갱신(만료 전 아무 통보 없이 자동 연장)이 된 경우 임차인은 언제든지 해지를 통보할 수 있어요(주택임대차보호법 제6조의2). 임대인이 통보를 받은 날로부터 3개월 후 계약이 끝나고 보증금을 돌려받을 수 있어요. 반드시 문자·내용증명 등 서면으로 통보해 수신 날짜를 남겨두세요.

전세 계약 중 집주인이 집을 팔면 어떻게 되나요?

전입신고와 확정일자를 마친 임차인은 대항력이 있어 새 집주인에게도 기존 임대차 관계가 그대로 이어져요(주택임대차보호법 제3조). 새 집주인은 기존 계약 조건을 유지해야 하고, 임차인은 계약 만료 시 새 집주인에게 보증금 반환을 요청할 수 있어요.

전세 계약을 구두로만 해도 효력이 있나요?

법적으로는 구두 계약도 효력이 있어요. 하지만 분쟁 발생 시 증명이 불가능하고, 전입신고·확정일자·전세보증보험 가입 등 보호 조치를 위해서는 서면 계약서가 반드시 필요해요.

전세사기 피해자 특별법 지원을 받으려면 어떤 조건이 필요한가요?

전세사기피해자 특별법(2023년 제정)상 피해자로 인정받으려면 ① 전입신고·확정일자 완료 ② 임차보증금 5억원 이하 ③ 2인 이상 피해 발생 ④ 임대인의 의도적 채무 불이행 의심 등 요건을 충족해야 해요. 인정 시 LH 경매 우선매수권 이전, 최대 10년 무상 거주, 긴급 주거·법률 지원을 받을 수 있어요. jeonse.kgeop.go.kr에서 신청하세요.

보증금을 못 받았을 때 가장 먼저 해야 할 일은 뭔가요?

계약 만료 후 보증금을 못 돌려받았다면 우선 내용증명을 발송하세요. 내용증명은 법적 강제력은 없지만 '언제, 어떤 내용으로 반환을 요청했는지'를 공식으로 증명하는 서류예요. 이사 전에는 임차권등기명령(주택임대차보호법 제3조의3)을 신청해 대항력·우선변제권을 지키는 게 중요해요.

내용증명 발송 후 임대인이 계속 무시하면 어떻게 하나요?

7~14일 내 반응이 없으면 법원에 지급명령을 신청하세요. 지급명령은 정식 소송보다 비용(3억 기준 약 16~20만원)과 시간(4~6주)이 적게 들어요. 임대인이 2주 내 이의신청을 안 하면 확정판결과 같은 효력이 생겨 즉시 강제집행(예금·부동산 압류)이 가능해요. HUG 전세보증보험에 가입돼 있다면 동시에 보험사에 사고 접수도 진행하세요.

임차권등기명령은 어떻게 신청하나요?

계약 만료 후 보증금을 못 받은 상태에서 이사해야 할 때 신청해요. 신청 비용은 약 43,400원(집행관 수수료 포함)이고, 관할 법원에 신청하면 보통 1~2주 내에 등기가 완료돼요. 등기 후 전출해도 대항력·우선변제권이 유지돼요. 신청 양식은 대법원 전자소송(ecfs.scourt.go.kr)에서 받을 수 있어요.

전세사기 신고는 어디에 하나요?

경찰청(112) 또는 주거복지정보센터(1600-0777)에 신고할 수 있어요. 전세사기피해자 특별법 적용을 받으려면 jeonse.kgeop.go.kr에서 피해자 인정 신청을 별도로 해야 해요. 지자체 전세피해 지원센터에서도 법률 상담과 안내를 받을 수 있어요.