역전세, 보증금을 못 받을 때
순서대로 대응하는 법
주택임대차보호법 · 금융위원회 발표 기준 · 2026년 현행
- 역전세는 사기가 아니라, 전세 시세 하락으로 임대인이 반환 자금을 마련하지 못하는 상황
- 대응은 순서가 중요 — 이사 전에 임차권등기명령부터 완료해야 권리가 유지됨
- 전세보증보험 가입자는 소송 없이 보증기관 이행청구로 먼저 받을 수 있음
- 정부는 임대인의 반환자금 마련을 돕는 역전세 반환대출 규제완화를 운영 중
역전세란 무엇인가
역전세는 계약 당시보다 전세 시세가 하락해, 임대인이 계약 만료 시 새 세입자에게 받을 보증금이 기존 보증금보다 적어지면서 그 차액을 임대인이 직접 마련해야 하는 상황을 말합니다. 전세사기처럼 처음부터 속일 의도가 있는 것은 아니지만, 임차인 입장에서는 똑같이 보증금을 제때 돌려받지 못하는 문제로 이어집니다.
2023년 이후 전세 시세 하락 지역이 늘면서 정부 차원의 대응이 이어졌습니다. 금융위원회는 임대인이 반환 자금을 대출로 마련할 수 있도록 2023년 7월 27일부터 1년간 한시적으로 대출 규제를 완화했고, 이후 매년 연장을 반복하다 2025년 11월 25일 은행업감독규정 개정을 입안예고하며 일몰 없는 상시 제도로 전환을 추진하고 있습니다.
임차인 대응 순서 (5단계)
임대차가 끝나는 시점에 나가겠다면, 계약 만료 전 2개월(2020.12.10. 이전 계약은 1개월)까지 임대인에게 갱신 거절 의사를 통지해야 합니다. 통지하지 않으면 묵시적 갱신으로 계약이 자동 연장될 수 있습니다.
계약갱신청구권 · 묵시적 갱신 가이드 →만료일이 다가와도 임대인이 반환 계획을 밝히지 않는다면, 내용증명으로 보증금 반환을 공식 요청합니다. 이후 법적 절차(지급명령·소송)의 증거로 활용됩니다.
내용증명 작성법 · 무료 템플릿 →보증금을 받기 전에 이사해야 한다면, 전입신고를 옮기기 전 반드시 임차권등기명령을 먼저 신청하세요. 등기가 완료되어야 대항력과 우선변제권을 유지한 채 이사할 수 있습니다. 순서를 바꾸면 권리가 사라질 수 있습니다.
임차권등기명령 신청 방법 →내용증명에도 임대인이 응하지 않으면 지급명령을 신청합니다. 임대인이 이의신청하면 정식 민사소송으로 전환되며, 확정 판결을 받으면 임대인 재산에 대한 강제집행(경매)이 가능해집니다.
지급명령 신청 방법 →HUG·HF·SGI 전세보증보험(전세보증금반환보증)에 가입되어 있다면, 소송 없이 보증기관에 이행청구를 접수해 먼저 보증금을 받을 수 있습니다. 보증기관이 임대인에게 구상권을 행사합니다.
HUG·HF·SGI 보증보험 가이드 →정부의 역전세 반환대출 규제완화
※ 상시화는 2025년 11월 25일 기준 입안예고 단계이며, 최종 시행일은 금융위원회 후속 고시를 통해 확정됩니다. 임대인이 아닌 임차인이 직접 신청하는 제도는 아니며, 임대인의 반환자금 조달을 돕는 대출 규제 완화입니다.
반드시 알아야 할 주의사항
보증금을 받기 전에 다른 곳으로 전입신고를 옮기면 기존 집에 대한 대항력과 우선변제권을 잃습니다. 반드시 임차권등기명령이 등기부에 기입된 것을 확인한 뒤 이사하세요.
갱신 거절 통지 기한을 놓쳐 묵시적 갱신이 된 경우, 임차인은 언제든 계약 해지를 통지할 수 있지만 통지 후 3개월이 지나야 효력이 발생합니다. 만료 시점을 다시 계산해야 합니다.
임차인이 직접 이용하는 상품이 아닙니다. 임대인에게 이 제도의 존재를 알리고, 반환자금 마련 계획을 구체적으로 요청하는 근거 자료로 활용하세요.
자주 묻는 질문
역전세와 전세사기는 무엇이 다른가요?+
전세보증보험에 가입 안 했으면 어떻게 하나요?+
임대인이 '조금만 기다려 달라'고 하면 어떻게 해야 하나요?+
- • 주택임대차보호법 제3조 (대항력) · 제6조(묵시적 갱신) · 제6조의3(계약갱신요구권)
- • 주택임대차보호법 제3조의3 (임차권등기명령)
- • 금융위원회 보도자료 — 역전세 반환대출 규제완화 시행 (2023.7.27.) 및 상시화 입안예고 (2025.11.25.)
- • 은행업감독규정 (DSR·RTI 관련 조항, 개정 절차 진행 중)
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